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Pourquoi investir en résidence étudiante ?

Les investissements dans de l’immobilier géré sont de plus en plus recherchés par les investisseurs. Le cadre du LMNP (dont les résidences étudiantes font partie) permet des avantages fiscaux, et aucune contrainte de gestion pour l’investisseur.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un investissement dans des résidences de services, types : EHPAD, Résidence Sénior, Résidence Etudiante, ou encore tout ce qui va être affaire ou tourisme. Bien que ces deux dernières soient trop cycliques et peuvent présenter des risques plus importants, les résidences séniors ou étudiantes répondent à une demande démographique de plus en plus présente. Aujourd’hui il y a environ cinq fois plus de demandeurs de logement étudiant que d’offreurs, et on estime que tous les ans, c’est environ 1,4 million d’étudiants qui quitte le foyer parental.

L’achat d’une résidence étudiante dans le neuf, va permettre à l’investisseur soit :

  • De bénéficier d’une réduction de 11% du montant investit sur 9 ans. C’est le régime LMNP : Censi-Bouvard
  • D’amortir le bien pour une longue durée, permettant de recevoir des loyers nets de fiscalité. C’est le régime LMNP amortissable

En effet, aujourd’hui, lors d’une acquisition d’un appartement classique, les loyers sont imposés à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, plus, les prélèvements sociaux (17,2% à partir du 1er janvier 2018). La rentabilité de cet investissement sera en plus rognée par la taxe Foncière, et les frais. Dans le cadre du LMNP, sur le loyer que l’investisseur reçoit, il aura la possibilité de déduire les frais, mais aussi de réaliser un amortissement de l’immobilier, et du mobilier. L’amortissement concerne environ 80% de la valeur du bien, les 20% restant sont le foncier qu’on ne peut pas amortir. Le but étant d’avoir un BIC le plus proche de zéro pour ne pas avoir un revenu à reporter sur sa fiche d’imposition.

Enfin, lors d’un achat en résidence étudiante, plusieurs critères sont importants. La qualité du gestionnaire est la priorité d’un investissement. C’est ce gestionnaire qui va vous assurer un loyer (avec ou non un locataire), et qui fera la gestion de l’appartement.

Le bail, un bail commercial doit être lu attentivement. La durée du bail permet d’avoir une visibilité, sur quelles charges sont pour l’investisseur et lesquelles sont payées par le gestionnaire.

Afin de faire cet investissement, il est important de se rapprocher d’un conseiller gestionnaire de patrimoine indépendant, qui vous conseillera au mieux de vos intérêts.

Investir dans l’immobilier de nos jours peut représenter un véritable défi : le bien en lui-même, trouver un locataire, pérennité des loyers, et bien évidemment la fiscalité… Et même en faisant une véritable analyse du marché, cela n’exclut pas les risques futurs. Alors comment les amoindrir et être plus serein dans son placement ?

Une des solutions s’avère être les résidences de services via le statut du loueur meublé non professionnel (id LMNP).

Principe et avantages des résidences de services

Investir en résidences de services signifie acquérir un bien physique dans une résidence gérée par une société de gestion et c’est avec cette dernière que le propriétaire va signer un bail, cette fois-ci, commercial, ce qui garantit donc les loyers puisque ce sera ce dernier qui sera le locataire, que l’appartement soit occupé ou non. De plus ce sera cette derrière qui s’occupera de la gestion et de la plupart des frais de telle manière qu’il ne restera à charge que la taxe foncière et des frais de syndic (ie 150 – 200€HT/an).

Fonctionnement du Loueur Meublé Non Professionnel

Avantage supplémentaire, avec de tels investissements, vous serez soumis au régime du LMNP (revenu BIC) qui permet :

  • de ne pas être redevable de la TVA (récupération de la TVA à l’achat)
  • d’effectuer un amortissement comptable de telle manière que les loyers sont nets fiscaux
  • ou (pour une résidence neuve) d’opter pour le régime Censi-Bouvard et donc de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans.

Il faudra cependant tenir une comptabilité, qui peut être faite, pour un comptable et si ce dernier fait partie d’un CGA, alors 2/3 du coût interviendra en réduction d’impôt.

Comment bien choisir son bien ?

Au-delà de ces avantages, nous restons sur de l’immobilier et donc la sélection à la base est primordiale, mais doit être adapté à ces résidences. La localisation reste une priorité et la résidence Melon District à Puteaux l’a très bien compris, à quelques pas de la Défense, cette résidence est idéalement située pour atteindre aussi bien les différentes écoles (Université Paris X), IESEG, ESSEC (campus Défense), EDC, ESCE… Mais aussi du plus grand Businesse District d’Europe pour un début d’activité ou des stages de longues durées. Le métro permettra en quelques minutes d’atteindre le centre de Paris ou le Tramway d’en faire le tour.

Les services proposés par la résidence ne manqueront pas d’attirer les étudiants : salle de jeux (jeux vidéos y compris), piscine, salle de travail, de révision, salle de sport et internet dans toutes la résidence… Les studios ne sont pas en reste avec une décoration moderne, fonctionnelle et bien évidemment une salle de bain par chambre.

Accompagné d’un bail commercial classique pour une résidence étudiante, il faudra tout de même se faire assister d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de le décortiquer et de vous aider dans l’analyse. 

« La foncière Gecina » est un promoteur à part dans la promotion immobilière.

Historique du groupe

Créée en 1959, peu connu du grand public, ce promoteur drainait des fonds de plusieurs compagnies d’assurance pour faire l’acquisition d’immeubles résidentiels. Leader sur son marché, Gecina gère un patrimoine immobilier de 11,7 milliards d’euros dont 97% idéalement situés en Ile-de-France. Il se veut être un promoteur d’excellence tant dans la qualité du bâtiment que de la performance environnementale. Il possède d’ailleurs quelques adresses prestigieuses, place Vendôme et l’immeuble LVMH sur les Champs Élysées notamment. Gecina est une société d’investissement immobilière cotée sur le marché EURONEX.

Depuis 2007, ce promoteur s’est lancé dans la construction de résidences étudiantes dans tous les grandes villes de France, à proximité de pôles universitaires d’importance. Il a développé sa filiale immobilière CAMPUSEA qui exploite et gère l’ensemble de ses résidences étudiantes. L’ensemble représentera environ 5000 exploités à horizon 2017.

Qualité

CAMPUSEA se veut être un produit premium sur la qualité des logements mais aussi sur les services : salle Lounge avec mobilier design, salle de sport et fitness avec tous les équipements haut de gamme, chaque résidence est équipée d’une grande laverie toute équipée.

Les appartements

Ils vont du studio au T4 de 79 m2. Ils sont tous équipés d’un espace bureau, d’une cuisine avec réfrigérateur, table de cuisson et micro-ondes et une belle salle de douche.

Sécurité

C’est un point important, il y a un building manager à qui parler dans toutes les résidences. Et toutes les entrées et parties communes sont surveillées en permanence par un réseau ce caméra.

Services

Ils sont à la carte et vont de la blanchisserie en passant par le ménage sans oublier le petit dejeuner.

Ce qui fait la différence entre CAMPUSEA et d’autres promoteurs/gestionnaires, c’est que ce sont les seuls à intervenir dans les résidences. Tout est pensé et réalisé en interne sans faire appel à des intervenants extérieurs y compris pour la maintenance et les gros travaux.


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