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Investir dans l’immobilier de nos jours peut représenter un véritable défi : le bien en lui-même, trouver un locataire, pérennité des loyers, et bien évidemment la fiscalité… Et même en faisant une véritable analyse du marché, cela n’exclut pas les risques futurs. Alors comment les amoindrir et être plus serein dans son placement ?

Une des solutions s’avère être les résidences de services via le statut du loueur meublé non professionnel (id LMNP).

Principe et avantages des résidences de services

Investir en résidences de services signifie acquérir un bien physique dans une résidence gérée par une société de gestion et c’est avec cette dernière que le propriétaire va signer un bail, cette fois-ci, commercial, ce qui garantit donc les loyers puisque ce sera ce dernier qui sera le locataire, que l’appartement soit occupé ou non. De plus ce sera cette derrière qui s’occupera de la gestion et de la plupart des frais de telle manière qu’il ne restera à charge que la taxe foncière et des frais de syndic (ie 150 – 200€HT/an).

Fonctionnement du Loueur Meublé Non Professionnel

Avantage supplémentaire, avec de tels investissements, vous serez soumis au régime du LMNP (revenu BIC) qui permet :

  • de ne pas être redevable de la TVA (récupération de la TVA à l’achat)
  • d’effectuer un amortissement comptable de telle manière que les loyers sont nets fiscaux
  • ou (pour une résidence neuve) d’opter pour le régime Censi-Bouvard et donc de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans.

Il faudra cependant tenir une comptabilité, qui peut être faite, pour un comptable et si ce dernier fait partie d’un CGA, alors 2/3 du coût interviendra en réduction d’impôt.

Comment bien choisir son bien ?

Au-delà de ces avantages, nous restons sur de l’immobilier et donc la sélection à la base est primordiale, mais doit être adapté à ces résidences. La localisation reste une priorité et la résidence Melon District à Puteaux l’a très bien compris, à quelques pas de la Défense, cette résidence est idéalement située pour atteindre aussi bien les différentes écoles (Université Paris X), IESEG, ESSEC (campus Défense), EDC, ESCE… Mais aussi du plus grand Businesse District d’Europe pour un début d’activité ou des stages de longues durées. Le métro permettra en quelques minutes d’atteindre le centre de Paris ou le Tramway d’en faire le tour.

Les services proposés par la résidence ne manqueront pas d’attirer les étudiants : salle de jeux (jeux vidéos y compris), piscine, salle de travail, de révision, salle de sport et internet dans toutes la résidence… Les studios ne sont pas en reste avec une décoration moderne, fonctionnelle et bien évidemment une salle de bain par chambre.

Accompagné d’un bail commercial classique pour une résidence étudiante, il faudra tout de même se faire assister d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de le décortiquer et de vous aider dans l’analyse. 

De nos jours, pour aller chercher du rendement, il faut prendre de plus en plus de risques, et donc le plus souvent aller sur les marchés financiers. En effet, l’immobilier qui peut présenter un rendement de façade se retrouve rapidement avec une rentabilité au ras des pâquerettes une fois que l’on enlève les vacances locatives, les différentes charges, les travaux ou encore la fiscalité… Alors pourquoi ne pas investir en loueur meublé non professionnel et plus particulièrement en résidence étudiante ?

Pourquoi la résidence étudiante ?

Avec une résidence étudiante, vous avez un bien dont la cible est clairement affichée : étudiants et jeunes actifs. Ce sont donc des résidences avec des services adaptés : internet, salle de co-working, salle de restauration, service de nettoyage ou encore de linge. De plus, dans le cadre du loueur meublé non professionnel, plusieurs régimes sont possibles :

  • amortissable, ce qui permet d’avoir un bien dont les loyers sont nets fiscaux
  • Censi-Bouvard, qui permet d’avoir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans

Et dans les deux cas, une récupération de la TVA est possible. Si on ajoute à cela le fait que c’est la société de gestion qui s’occupe du bien, alors on se retrouve avec un investissement dont les loyers sont garantis avec peu de charges pour le propriétaire.

Comment choisir la bonne résidence ?

Reste tout de même à faire le bon choix. Pour cela, il vaut mieux privilégier une ville de plus de 100 000 habitants avec une forte dynamique étudiante. Toulouse, Montpellier, Bordeaux ou encore Aix-en-Provence sont d’excellents choix, mais on peut aussi se référer aux préférences des étudiants pour leurs études comme Nantes, Rennes, Strasbourg ou bien évidemment la région parisienne.

Pour sélectionner la bonne résidence, on étudiera d’un peu plus près la localisation, la proximité avec les transports, les commerces aux alentours, le nombre d’écoles dans un rayon de 20 minutes en transports.

Les points non négligeables sont le bail commercial que vous allez signer avec la société de gestion et la société de gestion elle-même, car ce sont ces derniers points qui feront que l’investissement se déroulera bien et qui permettra le moment venu, une revente rapide à un bon prix.

En conclusion

Il faut être prudent sur de nombreux points, c’est pour cela qu’il faut absolument se faire accompagner par un conseiller en gestion privée qui pourra de plus, vous donner accès au marché du VEFA . Cela peut être un atout supplémentaire (pour peu que l’on soit un peu patient), car on bénéficiera de la garantie biennale et décennale.


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