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Les résidences de services répondent à un besoin croissant. Si tous les secteurs (affaires, tourisme, étudiant, senior et Ehpad) ne se valent pas, les critéres d’investissement sont semblables (solidité du gestionnaire, qualité du bail commercial…). Dans le cas d’une résidence étudiante, l’investissement permet à la fois d’être sur un marché porteur en profitant d’une bonne rentabilité. En effet, le Crous (l’état) ne loge actuellement que 7 % des étudiants. Un grand nombre d’étudiants qui le peuvent sont prêts à payer un loyer genéralement plus élevé que le marché pour bénéficier de services et ainsi de profiter à plein de l’ambiance étudiante (soirée, entraide).

Comment investir en résidence étudiante?

Jusqu’à maintenant, il existait deux moyens d’investir en résidence étudiante.
Vous achetez une chambre dans une résidence gérée. Dans ce cas, vous signez concomitamment une acquisition immobilière (avec passage chez le notaire) et un bail commercial avec le gestionnaire. Vous êtes alors directement propriétaire d’une chambre, cependant votre locataire est le gestionnaire (d’où la signature d’un bail commercial et non d’un bail civil). Vous êtes donc certains de percevoir vos loyers pendant la durée du bail (sauf faillite du gestionnaire). De plus, vous bénéficiez de la fiscalité des revenus BIC  (LMNP ou LMP). Les principaux risques sont  la faillité du gestionnaire voire la renégociation du bail au terme (9 ou 12 ans) avec une éventuelle baisse des loyers.
Le deuxième moyen d’investir en résidence de services est de passer par l’intermédiaire d’une SCPI. Ici vous bénéficiez de la mutualisation du risque sur un grand nombre de résidences. De plus, le pouvoir de négociation d’un tel acteur est plus grand que celui d’un particulier. Enfin, si un des avantages de l’achat d’une chambre en résidence de service est l’absence de gestion des locataires, il peut rester certains points administratifs à traiter (taxe foncière, assemblée de copropriétaires) en cas d’achat de parts de SCPI, c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout.
En revanche, le gros point noir de l’achat de parts de SCPI spécialisées dans les résidences de services est que les loyers sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et ne bénéficient donc d’aucun avantage fiscal.

Les OPCI LMNP

La loi Macron permet une troisième forme d’investissement en résidence de service. En effet, un fonds collectif peut dorénavent permettre aux investisseurs de bénéficier du statut de LMNP. En conséquence, des OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont aujourd’hui lancés avec un montage qui permet à l’investisseur de bénéficier de l’amortissement comptable. Si ce produit est neuf et ne dispose donc pas d’historique, la perspective d’allier mutualisation, absence de gestion et fiscalité quasi nulle est particulièrement attractive. A delà des incertitudes liées à sa faible ancienneté, le gros point faible de cet investissement est que les OPCI (contrairement au SCPI) ne sont pas considérés comme un placement immobilier pur et ne peuvent donc  être acquis à crédit.

 

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