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La résidence étudiante est-elle un bon placement ?

Investir en LMNP étudiant, c’est un investissement immobilier qui donne au détenteur du bien des avantages fiscaux notamment une absence de fiscalité sur les loyers perçus. Un investissement LMNP étudiant c’est d’abord un investissement immobilier, le bien acheté va être loué impérativement en meublé, il devra être suffisamment équipé et meublé pour que le locataire puisse y entrer et y vivre avec ses effets personnels. Pour l’investisseur cela doit représenter une activité secondaire (moins de 23000 euros). Dans le cas contraire cela deviendrait un LMP (loueur en meublé professionnel).

Investir dans une résidence étudiante est un bon investissement ?

Quelques chiffres concernant l’enseignement supérieur : 2,4 millions de jeunes entrent chaque année dans les universités 340 000 logements dédiés c’est le nombre de logements que gèrent les CROUS-Centres Régionaux des Œuvres Universitaires Scolaires.

On s’aperçoit bien vite que le rapport est nettement défavorable aux étudiants (rapport de 1 à 7). C’est ainsi que chaque année on voit de longues files de candidats pour qui cela devient un véritable parcours du combattant.

Plus de 2,5 millions d’étudiant sont attendus ces à horizon 2025, c’est dire si l’investissement en résidence étudiante est d’autant plus digne d’intérêt. Il faut cependant prendre certaines précautions :

– investir en amortissement classique ou en Censi-Bouvard, dans des endroits proches de grands pôles universitaires, veillez aussi à l’emplacement car l’investissement en résidence étudiante doit être situé à côté des transports et lieux d’activités intellectuelles (cinémas, bibliothèques…..). En outre la résidence doit proposer 3 des 4 services hôteliers, réception, petit déjeuner, nettoyage des locaux, buanderie.

– signer un bail de 9 ans minimum avec un exploitant de premier ordre qui a déjà fait ses preuves et vérifier sa solidité : nombre de résidences gérées, taux de remplissage… Car les gestionnaires, et c’est ce qui attire les investisseurs, garantissent le payement des loyers en toutes circonstances.

– il faut aussi des méfier des rendements mirifiques annoncés par les exploitants, il paraît impossible d’avoir un rendement supérieur à 5% car les frais de gestions divers viennent gréver ces rendements.

– enfin pour réaliser un bon investissement en résidence étudiante il faut acheter à crédit afin de déduire les intérêts d’emprunts, l’endettement va gommer les revenus issus de loyers.

Dès lors que qu’une personne morale ou physique se porte acquéreur d’un bien, neuf ou ancien, dans une résidence de service, elle signe en même temps un bail commercial qui donne lieu à des conditions bien particulières. Celles-ci vont définir l’évolution de la relation entre l’investisseur et le preneur du bail en charge de la gestion de la résidence.

La majorité des investisseurs regardent la durée du bail en premier, le minimum proposé par les gestionnaires de résidences de services est de 9 années. Si toutefois vous vous portez acquéreur d’un bien déjà livré et pour lequel un bail commercial existe déjà, en même temps que vous achetez le bien en question, vous reprenez le bail associé au dit bien.

Aucune gestion à envisager

En d’autres termes, quand vous achetez un bien neuf ou d’occasion, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative du lot et c’est l’un des grands avantages des investissements en résidence de services. Le critère d’investissement que vous vous devez de respecter est de choisir un gestionnaire ayant une santé financière sans faille.

Dans le bail, vous devez aussi porter une attention particulière à la répartition des charges entre celles qui vous reviennent et celles qui sont à la charge du gestionnaire. Comme il s’agit, vous l’avez bien compris, d’un investissement immobilier, vous avez des éléments de travaux que vous devez financer vous-même.

D’ailleurs, plusieurs articles de loi régissent ces différents évènements financiers de la vie financière des investissements bénéficiant de la fiscalité avantageuse du LMNP.

Les gestionnaires proposent des baux différents

Faire un bail commercial pour investir en résidence étudiante est primordial et les marchés qui vous permettent d’investir dans cette typologie d’actif sont structurés de telle manière que vous n’avez pas à vous charger de la rédaction du bail en question. Et pour cause, chaque gestionnaire propose, en fonction des résidences, des baux différents et qui varient d’autant plus d’un gestionnaire à l’autre.

Une fois le premier bail terminé, il est reconduit tacitement dans votre intérêt ainsi que dans celui du gestionnaire : le gestionnaire continue à profiter d’un actif qui lui permet d’exercer son activité et vous en tant qu’investisseur vous continuez à percevoir vos loyers.

Les résidences de services répondent à un besoin croissant. Si tous les secteurs (affaires, tourisme, étudiant, senior et Ehpad) ne se valent pas, les critéres d’investissement sont semblables (solidité du gestionnaire, qualité du bail commercial…). Dans le cas d’une résidence étudiante, l’investissement permet à la fois d’être sur un marché porteur en profitant d’une bonne rentabilité. En effet, le Crous (l’état) ne loge actuellement que 7 % des étudiants. Un grand nombre d’étudiants qui le peuvent sont prêts à payer un loyer genéralement plus élevé que le marché pour bénéficier de services et ainsi de profiter à plein de l’ambiance étudiante (soirée, entraide).

Comment investir en résidence étudiante?

Jusqu’à maintenant, il existait deux moyens d’investir en résidence étudiante.
Vous achetez une chambre dans une résidence gérée. Dans ce cas, vous signez concomitamment une acquisition immobilière (avec passage chez le notaire) et un bail commercial avec le gestionnaire. Vous êtes alors directement propriétaire d’une chambre, cependant votre locataire est le gestionnaire (d’où la signature d’un bail commercial et non d’un bail civil). Vous êtes donc certains de percevoir vos loyers pendant la durée du bail (sauf faillite du gestionnaire). De plus, vous bénéficiez de la fiscalité des revenus BIC  (LMNP ou LMP). Les principaux risques sont  la faillité du gestionnaire voire la renégociation du bail au terme (9 ou 12 ans) avec une éventuelle baisse des loyers.
Le deuxième moyen d’investir en résidence de services est de passer par l’intermédiaire d’une SCPI. Ici vous bénéficiez de la mutualisation du risque sur un grand nombre de résidences. De plus, le pouvoir de négociation d’un tel acteur est plus grand que celui d’un particulier. Enfin, si un des avantages de l’achat d’une chambre en résidence de service est l’absence de gestion des locataires, il peut rester certains points administratifs à traiter (taxe foncière, assemblée de copropriétaires) en cas d’achat de parts de SCPI, c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout.
En revanche, le gros point noir de l’achat de parts de SCPI spécialisées dans les résidences de services est que les loyers sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et ne bénéficient donc d’aucun avantage fiscal.

Les OPCI LMNP

La loi Macron permet une troisième forme d’investissement en résidence de service. En effet, un fonds collectif peut dorénavent permettre aux investisseurs de bénéficier du statut de LMNP. En conséquence, des OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont aujourd’hui lancés avec un montage qui permet à l’investisseur de bénéficier de l’amortissement comptable. Si ce produit est neuf et ne dispose donc pas d’historique, la perspective d’allier mutualisation, absence de gestion et fiscalité quasi nulle est particulièrement attractive. A delà des incertitudes liées à sa faible ancienneté, le gros point faible de cet investissement est que les OPCI (contrairement au SCPI) ne sont pas considérés comme un placement immobilier pur et ne peuvent donc  être acquis à crédit.

 

résidences de services

De nos jours, pour aller chercher du rendement, il faut prendre de plus en plus de risques, et donc le plus souvent aller sur les marchés financiers. En effet, l’immobilier qui peut présenter un rendement de façade se retrouve rapidement avec une rentabilité au ras des pâquerettes une fois que l’on enlève les vacances locatives, les différentes charges, les travaux ou encore la fiscalité… Alors pourquoi ne pas investir en loueur meublé non professionnel et plus particulièrement en résidence étudiante ?

Pourquoi la résidence étudiante ?

Avec une résidence étudiante, vous avez un bien dont la cible est clairement affichée : étudiants et jeunes actifs. Ce sont donc des résidences avec des services adaptés : internet, salle de co-working, salle de restauration, service de nettoyage ou encore de linge. De plus, dans le cadre du loueur meublé non professionnel, plusieurs régimes sont possibles :

  • amortissable, ce qui permet d’avoir un bien dont les loyers sont nets fiscaux
  • Censi-Bouvard, qui permet d’avoir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans

Et dans les deux cas, une récupération de la TVA est possible. Si on ajoute à cela le fait que c’est la société de gestion qui s’occupe du bien, alors on se retrouve avec un investissement dont les loyers sont garantis avec peu de charges pour le propriétaire.

Comment choisir la bonne résidence ?

Reste tout de même à faire le bon choix. Pour cela, il vaut mieux privilégier une ville de plus de 100 000 habitants avec une forte dynamique étudiante. Toulouse, Montpellier, Bordeaux ou encore Aix-en-Provence sont d’excellents choix, mais on peut aussi se référer aux préférences des étudiants pour leurs études comme Nantes, Rennes, Strasbourg ou bien évidemment la région parisienne.

Pour sélectionner la bonne résidence, on étudiera d’un peu plus près la localisation, la proximité avec les transports, les commerces aux alentours, le nombre d’écoles dans un rayon de 20 minutes en transports.

Les points non négligeables sont le bail commercial que vous allez signer avec la société de gestion et la société de gestion elle-même, car ce sont ces derniers points qui feront que l’investissement se déroulera bien et qui permettra le moment venu, une revente rapide à un bon prix.

En conclusion

Il faut être prudent sur de nombreux points, c’est pour cela qu’il faut absolument se faire accompagner par un conseiller en gestion privée qui pourra de plus, vous donner accès au marché du VEFA . Cela peut être un atout supplémentaire (pour peu que l’on soit un peu patient), car on bénéficiera de la garantie biennale et décennale.


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