LMNP résidence étudiante

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LMNP résidence étudiante

 Principe du LMNP

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se définit comme un statut fiscal accordé aux propriétaires de biens loués meublés.
La catégorie des LMNP n’est pas réservée exclusivement à la résidence étudiante.  Elle regroupe plusieurs types de biens immobiliers tels que les résidences de tourisme, les résidences seniors, les établissements pour personnes âgées dépendantes, les appartements en location saisonnière… Ce statut spécifique permet à l’investisseur de dégager des revenus appelés BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC.

Investir en LMNP

Ceci résente de nombreux intérêts :

– Amortissement de 80 à 90% de la valeur du bien immobilier sur une durée de 25 à 30 ans (seul le bâti est amortissable, pas le foncier).
– Déduction des intérêts d‘emprunt et du montant de l’assurance du prêt durant toute la durée d’emprunt (si financement à crédit).
– Déduction de la taxe foncière et de toutes les charges locatives.

Tous ces avantages permettent ainsi de diminuer considérablement la fiscalisation des revenus BIC. En effet, en calculant l’amortissement annuel de façon précise, il est possible  de percevoir au final des revenus BIC peu fiscalisés voire totalement défiscalisés. On obtient alors un investissement dit «fiscalement neutre». Précisons qu’il n’est pas nécessaire de calculer un amortissement trop conséquent par an car en cas de déficit BIC (charges dédudctibles > revenus déclarables en BIC), celui-ci n’est reportable uniquement que sur les revenus de même nature, et ce pour une durée de 30 ans.

Par ailleurs, le régime LMNP est sujet à la TVA. Cela se manifeste de 2 façons :

– Lors de l’investissement, l’acqusition de l’appartement en résidence étudiante s’effectue TTC, mais la TVA est remboursée par
l’Etat une fois le bien livré.
– Les loyers sont perçus TTC par le propriétaire bailleur, mais il doit reverser régulièrement cette TVA à l’Etat.

En cas de revente, il y a deux cas de figure possibles :

– En cas d’absence de bail commercial entre les deux parties et que le bien immobilier est revendu dans les 20 années suivant la livraison de la résidence, l’investisseur devra rembourser la TVA  au prorata des années écoulées.   Néanmoins, cette situation fait figure d’exception…
– Si le bien est revendu tel quel, avec le bail commercial en cours sur le bien, l’investisseur initial n’aura pas à rembourser la  TVA sur le bien. C’est le nouveau bailleur qui endosse la responsabilité du remboursement de la TVA.

 Le statut LMNP en résidence étudiante présente donc quelques particularités qui, si elles présentent un avantage pour l’investisseur, n’en nécessitent pas moins un certain formalisme administratif. Pour s’affranchir de cette contrainte, il est vivement conseillé à l’investisseur de passer par un cabinet d’expertise comptable. Ce dernier s’occupera de  :

– Récupérer la TVA post-acquisition,
– Calcul de l’amortissement du bien
– Des déclarations trimestrielles de TVA sur les loyers.

Dans le cas où le cabinet cotise à un CGA (centre de gestion agréé), le coût sera nul pour l’investisseur : LMNP EXPERT.

Exemples d’investissement en LMNP

Investissement d’un tiers en résidence étudiante sous le régime LMNP classique :
Un particulier acquiert un appartement dans une résidence étudiante à 90 000 € HT avec une TVA au taux de 19,6% soit 17 640 € récupérable après livraison du bien. Il débourse au total 107 640 € dans un premier temps.
Supposons que la rentabilité annuelle est de 3,80% HT et la taxe foncière de 300 €.
Le bien s’amortit à hauteur de 90 % sur 25 ans, soit 90000*0,9/25 = 3 240 € par an à déduire sur le BIC. Ce dernier est égal à 90000*3,80% = 3 420 €.
3420-3240-300 = -120€, il y a donc un déficit de BIC.
Ainsi, les revenus BIC seront totalement défiscalisés et le déficit de BIC sera reportable sur les années suivantes.