Investir en résidence étudiante en LMNP ou LMP, que choisir ?

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Investir en résidence étudiante en LMNP ou LMP, que choisir ?

Lorsqu’un investisseur acquiert un bien immobilier au sein d’une résidence étudiante destiné à être loué meublé, celui-ci doit opter pour un statut de loueur meublé.

Il existe de ce fait deux statuts bien distincts : le LMNP ou loueur en meublé non professionnel et le LMP ou loueur en meublé professionnel. LMP ou LMNP, quel choix ?

Que ce soit en LMNP ou LMP, les revenus dégagés par la location seront imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Seront déductibles les diverses charges inhérentes au bien, les intérêts d’emprunt sur l’investissement et l’amortissement du bien et enfin, l’investisseur se verra rembourser de la TVA sur l’immobilier et le mobilier. Si le LMNP et le LMP présentent a priori des caractéristiques similaires, ils comportent quelques spécificités à prendre en compte avant de faire son choix.

Le LMP : optimisation des transmissions et exonération d’ISF

Pour pouvoir opter pour le régime LMP et bénéficer des avantages qui en découlent, il est nécessaire de respecter trois conditions :

  • Le montant total des recettes annuelles perçues au titre de la location doit être supérieur à 23 000€
  • Il est indispensable qu’au minimum un membre du foyer fiscal soit enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  • les revenus totaux du foyer fiscal doivent être inférieurs au montant total des recettes de la location.

Il faut savoir que la réduction d’impôt de 11% du dispositif Censi-Bouvard n’est pas éligible avec le statut LMP.

Les plus-values liées au bien meublé seront imposées au titre des plus-values professionnelles dans le cas où le bien est inscrit au bilan de la société. Le loueur en meublé peut en être exonéré sous condition que l’activité de location meublé ait été effectuée durant un minimum de 5 ans. Il bénéficiera d’une exonération partielle si les recettes moyennes sont inférieures à 126.000 € et d’une exonération totale si celles-ci sont inférieures à 90.000 €.

Les avantages du statut LMP sont majoritairement fiscaux. Premièrement, ce statut permet d’optimiser la transmission de son patrimoine, que ce soit à travers des donations ou lors de la succession. En effet, le loueur bénéficiera d’un paiement différé sur une durée de 5 ans et d’un paiement fractionné sur une durée de 10 ans. L’activité de location meublée ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’ISF et lorsque cette activité est exercée par le biais d’une société, les titres du gérant sont aussi exonérés d’ISF (en savoir plus sur le LMP).

Le LMNP : réduction d’impôt et régime favorable des plus-values

Lorsqu’un investisseur ne remplit pas les conditions pour obtenir le statut LMP, il peut opter pour le statut de loueur meublé non professionnel. Contrairement au LMP, ce statut permet au propriétaire, s’il le souhaite, de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard et donc de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant hors taxe du bien, à étaler sur 9 ans. Les plus-values sont imposées au régime des plus-values immobilières des particuliers permettant de bénéficier de réductions pour travaux et frais d’acquisition. Celles-ci sont exonérées dans le cas où le bien est détenu depuis plus de 30 ans (cette durée devrait passer à 22 ans prochainement).

Enfin, l’activité de LMNP est imposable au titre de l’ISF.

Faire le choix entre LMNP ou LMP va donc indéniablement dépendre du profil et des attentes de chacun. Les contribuables à l’ISF auront d’avantage d’intérêts à opter pour le statut LMP. Les conditions d’application du statut LMP, comme le minimum de 23.000 € de recettes locatives, supposent de réaliser plusieurs investissements en location meublée, ce qui ne peut pas être effectué par tout le monde.

Ainsi, les contribuables moins fortunés mais désireux de baisser le montant de leur impôt ont tout intérêt à opter pour le statut LMNP.

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