Investir en résidence étudiante : Bouvard ou LMNP classique?

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Investir en résidence étudiante : Bouvard ou LMNP classique?

Un investissement dans une résidence étudiante consiste à acquérir un studio ou un appartement meublé au sein d’une résidence de services pour étudiants. En signant un bail commercial avec un gestionnaire, c’est ce dernier qui s’occupera de toute la gestion du bien, et notamment de la mise en location.

L’activité de location meublée permet à un investisseur de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel LMNP (ou professionnel LMP) et se décline sous deux variantes : le LMNP classique et le LMNP Censi-Bouvard. Alors, que faut-il choisir selon son profil : bouvard ou LMNP classique ?

Le LMNP Classique : bénéficier d’une fiscalité neutre

résidence étudiante - bouvard ou LMNP classique ?

Tout d’abord, rappelons que les revenus générés par une activité de location meublée ne retournent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, le statut LMNP permet de récupérer la TVA aussi bien sur l’immobilier que sur le mobilier, à condition de conserver le bien durant un minimum de 20 ans. Le cas échéant, l’investisseur sera dans l’obligation de rembourser la TVA au prorata des années restantes, à moins qu’il y ait un repreneur au bail commercial.

Pour rappel, le LMNP classique en résidence étudiante permet de déduire des loyers toutes les charges inhérentes au bien (charges d’entretien et de réparation, taxe foncière…), les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt, lorsque l’investissement a été effectué à crédit, mais surtout il permet d’amortir 80% de la valeur du bien environ sur 25 à 30 ans. Ainsi, pour un investissement de 100 000 € HT dans une résidence étudiante, vous pourrez amortir 80 000€ soit 3 200 € environ par an. Les revenus BIC sont donc faibles voire nuls ou déficitaires. Ces déficits sont imputables sur les revenus de la location durant les 30 années suivantes.

Le LMNP Censi-Bouvard : générer une réduction d’impôt

Tout comme le LMNP classique, ce dispositif permet de récupérer la TVA sur l’immobilier et le mobilier et de déduire les charges et intérêts d’emprunt des recettes locatives. La grande différence est qu’avec ce dispositif de défiscalisation, il n’est plus possible de déduire l’amortissement du bien, mais seulement le mobilier. En LMNP Censi-Bouvard, la location du bien va générer des revenus imposables, l’avantage n’est donc pas comptable mais bien fiscal. En effet, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur la valeur hors taxe du bien, à étaler sur 9 ans et ce dans une limite d’investissement de 300.000 € par an. Il est donc indispensable de louer le bien à un tiers durant toute la durée de la défiscalisation afin que celle-ci soit effective. Il est aussi important de savoir que si un investisseur ayant le statut LMNP souhaite passer en loueur en meublé professionnel (LMP), il perdra cet avantage fiscal.

Choisir d’adopter le statut LMNP classique ou Bouvard dépend de chaque profil d’investisseur. Les contribuables souhaitant réduire leurs impôts seront plus à même de choisir le Censi-Bouvard et sa réduction de 11%. Au contraire, les personnes souhaitant se créer des revenus complémentaires peu ou pas imposés choisiront le LMNP Classique.

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