Investir en résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard

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Investir en résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard

Investir en résidence étudiante est aujourd’hui de plus en plus prisée par les contribuables. Attirés par les avantages offerts par le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), cet investissement peut aussi  être mis en place pour profiter d’une réduction d’impôt, avec le dispositif Censi-Bouvard.

L’investissement en résidence étudiante

censi-intInvestir en résidence étudiante revient à acquérir un appartement ou une chambre au sein d’une résidence de services destinée aux étudiants, et dans la majorité des cas, d’y exercer une activité de location meublée. Cette activité n’est pas considérée comme fiscalement imposable au titre des revenus fonciers mais à celui des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, contrairement à la location nue, les loueurs en meublé obtiennent un statut particulier : le statut LMNP. C’est donc le cas pour la location de studios au sein d’une résidence étudiante, si celle-ci propose les services hôteliers suivants:

  • Petit déjeuner,
  • Service de réception,
  • Nettoyage des locaux,
  • Fourniture de linge de maison et de toilette.

Le premier avantage d’un investissement en résidence étudiante réside dans la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire et non un locataire directement. Ce bail protège énormément le propriétaire du bien, d’autant plus que la grande majorité des gestionnaires garantissent les versements des loyers même en période de vacance locative.
Le deuxième avantage est fiscal et provient du statut LMNP. En effet, dès lors qu’un contribuable obtient ce statut, il aura la capacité de récupérer la TVA sur l’immobilier et le mobilier et  pourra déduire des loyers perçus certaines charges. Parmi elles,  on citera la taxe foncière, les intérêts d’emprunt si l’investissement est fait à crédit, ainsi qu’un amortissement de 80% de la valeur du bien à réparti sur 25 ans. En résulte donc un résultat BIC peu élevé voire nul permettant à l’investisseur de percevoir des loyers nets de fiscalité.

Le dispositif Censi-Bouvard pour les résidences étudiantes

Un investisseur en résidence étudiante peut donc opter pour le statut LMNP, mais dans le cas où celui-ci serait plus dans une optique de défiscalisation, il peut opter pour le LMNP Censi-Bouvard. La plupart des résidences étudiantes sont désormais éligibles à ce dispositif, proposant 11% de réduction d’impôt sur 9 ans. Similaire aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière, le Censi-Bouvard est exclusivement réservé aux locations meublées. Plusieurs bien peuvent être acquis avec ce dispositif mais dans la limite de 300 000€ HT par année fiscale.
Précisons que la réduction d’impôt de 11% ne porte pas sur le prix du mobilier présent au sein de l’appartement et débute l’année d’acquisition du bien ou celle de son achèvement. Elle est appliquée sur le montant de l’IR après les possibles crédit d’impôts et prélèvements obligatoires.
Enfin, dans le cas où le résultat obtenu après la réduction d’impôt Censi-Bouvard donne lieu à un déficit, celui-ci pourra être imputé sur l’IR des 6 années suivantes.

Contrairement au statut LMNP Classique, le dispositif Censi-Bouvard ne permet cependant pas de déduire l’amortissement du bien, l’investisseur sera donc imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Un investissement en résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard est donc conseillé aux contribuables fortement imposés, ayant une optique de revente du bien au bout des 9 ans.

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