Immobilier : 5 conseils pour bien investir en résidences étudiantes

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Immobilier : 5 conseils pour bien investir en résidences étudiantes

L’ investissement en chambre étudiante permet d’allier rendement locatif net attractif, tranquillité de gestion et secteur recherché. En effet alors que les résidences publiques (Crous) ne logent que 7 % des étudiants, le besoin en logements étudiants est insuffisamment pourvu. Bien qu’il s’agisse généralement  de biens à emplacements privilégiés, l’investissement en résidences étudiantes n’est pas un placement immobilier classique. Voici quelques conseils pour déterminer si ce placement est fait pour vous et comment bien investir.

Bénéficier à plein des avantages fiscaux

Pour combler le manque de logement universitaire, l’état accorde aux investisseurs le choix entre deux régimes fiscaux:

Pour les particuliers faiblement imposés (tranche marginale d’imposition de 14 %)  ayant la volonté de réduire leurs impôts, le régime Censi-Bouvard accorde une réduction d’impot égale à 11% du montant de l’investissement hors taxe en cas d’investissement dans une résidence étudiante neuve.

Que ce soit d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien, vous pouvez également opter pour le régime loueur meublé non professionnel (LMNP) amortissable. Ce régime vous permet d’amortir fiscalement le prix d’acquisition de la chambre. En d’autre termes vous passez fiscalement cette acquisition en charge sur une durée comprise entre 20 et 30 ans ce qui vous permet de neutraliser l’impact fiscal de vos loyers. Ce régime qui vous permet de gommer l’impot sur le revenu ainsi que la CSG/CRDS est très performant pour les hautes tranches fiscales (30 mais surtout 41 et  45 %).

Quelque soit le régime choisi, une donnée importante est que vous récupérez le montant de la TVA 3 à 9 mois après l’acquisition. Concrétement on peut considérer que vous payez le bien hors taxe.

Visez une rente de long terme

L’objectif du placement en résidence étudiante est d’obtenir un loyer attractif versé par le gestionnaire. Ainsi l’idée est de conserver ce bien sur une longue durée pour bénéficier de ce loyer. On parle d’investissement de rente. Dans la pratique, en cas de revente le rendement locatif est la principale donnée analysée par les investisseurs. Le prix de revente dépendra donc plus de l’évolution du montant de la rente (qui suit généralement l’inflation) que du gestionnaire.

Bien choisir son gestionnaire.

Un gestionnaire sérieux, solide et respectueux de ses investisseurs est la garantie d’obtenir un placement rentable dans la durée en toute tranquillité. S’assurer de la solidité financière et des antécédents du gestionnaire doit donc être une priorité pour tout investisseur.

L’emplacement: pas la priorité mais un critère non négligable

L’intérêt principal de ce placement est donc l’obtention d’une rente (et donc  la qualité du gestionnaire et du bail commercial).De plus,  Il faut être attentif à la localisation du bien qui est la clé de tout investissement immobilier ainsi qu’à  la gestion de la résidence étudiante , à la pérennité financière de la résidence. Cela est d’autant plus vrai dans le contexte actuel de regroupements universitaires.

Lire attentivement le bail.

Un des intérêts d’investir dans une résidence gérée est de supporter moins de charge que dans un investissement classique. La répartition des charges entre le bailleur (vous) et le preneur (le gestionnaire) est indiquée dans le bail commercial signé conjointement. C’est une des raisons pour lesquelles il faut être très attentif à ce document.

       

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