Est-il possible de récupérer la TVA en résidence étudiante ?

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Est-il possible de récupérer la TVA en résidence étudiante ?

Investir en résidence étudiante

Le marché du logement étudiant est un marché très porteur.

Pour 2 raisons principales :

–  la France compte plusieurs millions d’étudiants de toutes nationalités sur son territoire. De plus, à l’image de l’évolution démographique du pays, soutenue par un des plus forts taux de natalité en Europe, cette population estudiantine ne cesse de croître chaque année.
–  notre pays connaît un manque structurel très fort de logements spécialement adaptés à cette frange de la population.

TVA-intPlutôt qu’investir directement sur de l’immobilier d’habitation traditionnel, qui connait quelques difficultés ces derniers temps (fiscalité de plus en plus lourde, notamment sur les plus-values à la revente, stagnation ou baisse des valeurs des appartements sur une bonne partie du territoire…), réaliser un investissement locatif dans un studio étudiant s’avère plus que pertinent dans le contexte actuel.

Rappelons par ailleurs que les résidences étudiantes sont généralement gérées par des exploitants professionnels qui exonèrent les propriétaires particuliers de toute gestion et leur versent directement les loyers. La rentabilité à la clé est attractive et l’investisseur n’a pas à se préoccuper de savoir si son appartement étudiant est bien loué, puisque l’exploitant lui verse des loyers pendant les 12 mois de l’année.

Fiscalité et récupération de TVA

En effet, le gestionnaire est bien souvent d’un point de vue légal le locataire effectif de la studette étudiante acquise par l’investisseur particulier. Les 2 parties sont alors liées par un bail commercial d’une durée de 9 ans. Dès lors, c’est le statut de la location meublée (LMNP/LMP) qui s’applique pour ce type de bien immobilier.
Ce statut, même s’il présente quelques contraintes d’un point de vue administratif mais qui peuvent être facilement déléguées à un expert-comptable, a l’avantage de permettre à l’investisseur  d’amortir son bien dans le temps. Conséquence directe : cet amortissement va venir annuler l’effet fiscalisant des loyers et assurer des rentes presque pas imposées pour le propriétaire.
Autre point non négligeable : l’investissement en résidence étudiante au statut LMNP donne la possibilité à l’investisseur de récupérer la TVA suite à l’achat du bien. Cette récupération se fait généralement dans les quelques mois suivants la livraison de l’appartement.

Exemple concret : achat d’un studio étudiant à Lille au prix de 105 000 € toutes taxes comprises (TTC).

–  montant HT (hors taxes) = 105 000 / (1+19,6%) = 87 793 €
–  remboursement par l’Etat de la TVA a posteriori = 105 000 – 87793 = 17 207 €

NB : Cette récupération de TVA n’est pas possible dans l’habitation classique

Enfin, il faut savoir que cette TVA est censée s’amortir sur 20 ans et elle est donc définitivement acquise à l’investisseur une fois les 20 premières années de détention du bien écoulées. Néanmoins, en cas de revente avant cette date, dès lors que l’acheteur reprend l’objet du bien (usage de logement étudiant, poursuite du bail en cours avec le gestionnaire), il ne sera pas inquiété par le fisc qui exonère le vendeur d’un potentiel remboursement partiel de la TVA au prorata des années de détention du bien.

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