Démembrer son bien en résidence étudiante

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Démembrer son bien en résidence étudiante

L’investissement en résidence étudiante fait partie des bonnes opportunités du marché. Il concentre avantages fiscaux liés à l’investissement et rendement attractif. Avec cet investissement en LMNP (loueur meublé non professionnel), l’investisseur pourra percevoir des loyers peu imposés grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des intérêts d’emprunt.

Mais une fois dans le patrimoine de l’investisseur, comment s’inscrit la résidence étudiante que ce soit en terme d’impôt ou de succession ?

Retour sur le principe du démembrement immobilier

Le démembrement immobilier en lui-même peut répondre à plusieurs objectifs. C’est un mécanisme qui permet de préparer au mieux la succession et c’est également un mécanisme qui peut répondre à des problématiques fiscales.

démembrement_résidence étudiantePour rappel, démembrer un bien signifie le séparer en deux : la nue-propriété et l’usufruit.

Le nu-propriétaire est celui qui possède les murs du bien. c’est à lui qu’appartient le bien, mais il n’a pas le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. L’usufruitier de son côté, est celui qui utilise le bien pour son usage personnel ou pour en percevoir les loyers potentiels. Quand le démembrement prend fin, l’usufruit est rattaché automatiquement et sans frais au nu-propriétaire. En cela, le démembrement est un bon mécanisme pour préparer la succession.

Concernant la fiscalité, les rôles sont là aussi bien défini entre nu-propriétaire et usufruitier. En s’octroyant le droit de percevoir des revenus du bien, l’usufruitier s’acquittera des impôts liés à la détention d’un bien immobilier (taxe d’habitation, taxe foncière, imposition des loyers selon le cas de figure). De son côté, le nu-propriétaire n’aura aucune charge liée au bien comme l’entretien, les taxes ou encore les impôts. A noter que ce montage-là est utilisé assez fréquemment par les personnes soumissent à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), car en démembrant un bien qui est dans leur patrimoine, ce dernier sortira automatiquement de la base taxable à l’ISF.

Le démembrement en résidence étudiante

Les biens acquis avec le statut LMNP peuvent également faire l’objet d’un démembrement. La nue-propriété et l’usufruit seront séparés et acquis par deux personnes différentes.

Le fonctionnement est le même que pour un démembrement classique.

C’est-à-dire que l’usufruitier percevra les loyers de l’investissement et pourra déduire l’amortissement du bien ainsi que les intérêts d’emprunt. Il aura à ça charge, les taxes et impôts dû ainsi que les frais annexes comme les frais de renouvellement du mobilier.  

Le nu-propriétaire quant à lui sera redevable seulement des gros travaux (art.605 et 606 du Code Civil), de l’entretien de gros oeuvre lié souvent à la façade ou la toiture du bâtiment.

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