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Pourquoi investir en résidence étudiante ?

Les investissements dans de l’immobilier géré sont de plus en plus recherchés par les investisseurs. Le cadre du LMNP (dont les résidences étudiantes font partie) permet des avantages fiscaux, et aucune contrainte de gestion pour l’investisseur.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un investissement dans des résidences de services, types : EHPAD, Résidence Sénior, Résidence Etudiante, ou encore tout ce qui va être affaire ou tourisme. Bien que ces deux dernières soient trop cycliques et peuvent présenter des risques plus importants, les résidences séniors ou étudiantes répondent à une demande démographique de plus en plus présente. Aujourd’hui il y a environ cinq fois plus de demandeurs de logement étudiant que d’offreurs, et on estime que tous les ans, c’est environ 1,4 million d’étudiants qui quitte le foyer parental.

L’achat d’une résidence étudiante dans le neuf, va permettre à l’investisseur soit :

  • De bénéficier d’une réduction de 11% du montant investit sur 9 ans. C’est le régime LMNP : Censi-Bouvard
  • D’amortir le bien pour une longue durée, permettant de recevoir des loyers nets de fiscalité. C’est le régime LMNP amortissable

En effet, aujourd’hui, lors d’une acquisition d’un appartement classique, les loyers sont imposés à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, plus, les prélèvements sociaux (17,2% à partir du 1er janvier 2018). La rentabilité de cet investissement sera en plus rognée par la taxe Foncière, et les frais. Dans le cadre du LMNP, sur le loyer que l’investisseur reçoit, il aura la possibilité de déduire les frais, mais aussi de réaliser un amortissement de l’immobilier, et du mobilier. L’amortissement concerne environ 80% de la valeur du bien, les 20% restant sont le foncier qu’on ne peut pas amortir. Le but étant d’avoir un BIC le plus proche de zéro pour ne pas avoir un revenu à reporter sur sa fiche d’imposition.

Enfin, lors d’un achat en résidence étudiante, plusieurs critères sont importants. La qualité du gestionnaire est la priorité d’un investissement. C’est ce gestionnaire qui va vous assurer un loyer (avec ou non un locataire), et qui fera la gestion de l’appartement.

Le bail, un bail commercial doit être lu attentivement. La durée du bail permet d’avoir une visibilité, sur quelles charges sont pour l’investisseur et lesquelles sont payées par le gestionnaire.

Afin de faire cet investissement, il est important de se rapprocher d’un conseiller gestionnaire de patrimoine indépendant, qui vous conseillera au mieux de vos intérêts.

Investir dans l’immobilier de nos jours peut représenter un véritable défi : le bien en lui-même, trouver un locataire, pérennité des loyers, et bien évidemment la fiscalité… Et même en faisant une véritable analyse du marché, cela n’exclut pas les risques futurs. Alors comment les amoindrir et être plus serein dans son placement ?

Une des solutions s’avère être les résidences de services via le statut du loueur meublé non professionnel (id LMNP).

Principe et avantages des résidences de services

Investir en résidences de services signifie acquérir un bien physique dans une résidence gérée par une société de gestion et c’est avec cette dernière que le propriétaire va signer un bail, cette fois-ci, commercial, ce qui garantit donc les loyers puisque ce sera ce dernier qui sera le locataire, que l’appartement soit occupé ou non. De plus ce sera cette derrière qui s’occupera de la gestion et de la plupart des frais de telle manière qu’il ne restera à charge que la taxe foncière et des frais de syndic (ie 150 – 200€HT/an).

Fonctionnement du Loueur Meublé Non Professionnel

Avantage supplémentaire, avec de tels investissements, vous serez soumis au régime du LMNP (revenu BIC) qui permet :

  • de ne pas être redevable de la TVA (récupération de la TVA à l’achat)
  • d’effectuer un amortissement comptable de telle manière que les loyers sont nets fiscaux
  • ou (pour une résidence neuve) d’opter pour le régime Censi-Bouvard et donc de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans.

Il faudra cependant tenir une comptabilité, qui peut être faite, pour un comptable et si ce dernier fait partie d’un CGA, alors 2/3 du coût interviendra en réduction d’impôt.

Comment bien choisir son bien ?

Au-delà de ces avantages, nous restons sur de l’immobilier et donc la sélection à la base est primordiale, mais doit être adapté à ces résidences. La localisation reste une priorité et la résidence Melon District à Puteaux l’a très bien compris, à quelques pas de la Défense, cette résidence est idéalement située pour atteindre aussi bien les différentes écoles (Université Paris X), IESEG, ESSEC (campus Défense), EDC, ESCE… Mais aussi du plus grand Businesse District d’Europe pour un début d’activité ou des stages de longues durées. Le métro permettra en quelques minutes d’atteindre le centre de Paris ou le Tramway d’en faire le tour.

Les services proposés par la résidence ne manqueront pas d’attirer les étudiants : salle de jeux (jeux vidéos y compris), piscine, salle de travail, de révision, salle de sport et internet dans toutes la résidence… Les studios ne sont pas en reste avec une décoration moderne, fonctionnelle et bien évidemment une salle de bain par chambre.

Accompagné d’un bail commercial classique pour une résidence étudiante, il faudra tout de même se faire assister d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de le décortiquer et de vous aider dans l’analyse.

Les résidences de services répondent à un besoin croissant. Si tous les secteurs (affaires, tourisme, étudiant, senior et Ehpad) ne se valent pas, les critéres d’investissement sont semblables (solidité du gestionnaire, qualité du bail commercial…). Dans le cas d’une résidence étudiante, l’investissement permet à la fois d’être sur un marché porteur en profitant d’une bonne rentabilité. En effet, le Crous (l’état) ne loge actuellement que 7 % des étudiants. Un grand nombre d’étudiants qui le peuvent sont prêts à payer un loyer genéralement plus élevé que le marché pour bénéficier de services et ainsi de profiter à plein de l’ambiance étudiante (soirée, entraide).

Comment investir en résidence étudiante?

Jusqu’à maintenant, il existait deux moyens d’investir en résidence étudiante.
Vous achetez une chambre dans une résidence gérée. Dans ce cas, vous signez concomitamment une acquisition immobilière (avec passage chez le notaire) et un bail commercial avec le gestionnaire. Vous êtes alors directement propriétaire d’une chambre, cependant votre locataire est le gestionnaire (d’où la signature d’un bail commercial et non d’un bail civil). Vous êtes donc certains de percevoir vos loyers pendant la durée du bail (sauf faillite du gestionnaire). De plus, vous bénéficiez de la fiscalité des revenus BIC  (LMNP ou LMP). Les principaux risques sont  la faillité du gestionnaire voire la renégociation du bail au terme (9 ou 12 ans) avec une éventuelle baisse des loyers.
Le deuxième moyen d’investir en résidence de services est de passer par l’intermédiaire d’une SCPI. Ici vous bénéficiez de la mutualisation du risque sur un grand nombre de résidences. De plus, le pouvoir de négociation d’un tel acteur est plus grand que celui d’un particulier. Enfin, si un des avantages de l’achat d’une chambre en résidence de service est l’absence de gestion des locataires, il peut rester certains points administratifs à traiter (taxe foncière, assemblée de copropriétaires) en cas d’achat de parts de SCPI, c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout.
En revanche, le gros point noir de l’achat de parts de SCPI spécialisées dans les résidences de services est que les loyers sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et ne bénéficient donc d’aucun avantage fiscal.

Les OPCI LMNP

La loi Macron permet une troisième forme d’investissement en résidence de service. En effet, un fonds collectif peut dorénavent permettre aux investisseurs de bénéficier du statut de LMNP. En conséquence, des OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont aujourd’hui lancés avec un montage qui permet à l’investisseur de bénéficier de l’amortissement comptable. Si ce produit est neuf et ne dispose donc pas d’historique, la perspective d’allier mutualisation, absence de gestion et fiscalité quasi nulle est particulièrement attractive. A delà des incertitudes liées à sa faible ancienneté, le gros point faible de cet investissement est que les OPCI (contrairement au SCPI) ne sont pas considérés comme un placement immobilier pur et ne peuvent donc  être acquis à crédit.

 

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