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Dès lors que qu’une personne morale ou physique se porte acquéreur d’un bien, neuf ou ancien, dans une résidence de service, elle signe en même temps un bail commercial qui donne lieu à des conditions bien particulières. Celles-ci vont définir l’évolution de la relation entre l’investisseur et le preneur du bail en charge de la gestion de la résidence.

La majorité des investisseurs regardent la durée du bail en premier, le minimum proposé par les gestionnaires de résidences de services est de 9 années. Si toutefois vous vous portez acquéreur d’un bien déjà livré et pour lequel un bail commercial existe déjà, en même temps que vous achetez le bien en question, vous reprenez le bail associé au dit bien.

Aucune gestion à envisager

En d’autres termes, quand vous achetez un bien neuf ou d’occasion, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative du lot et c’est l’un des grands avantages des investissements en résidence de services. Le critère d’investissement que vous vous devez de respecter est de choisir un gestionnaire ayant une santé financière sans faille.

Dans le bail, vous devez aussi porter une attention particulière à la répartition des charges entre celles qui vous reviennent et celles qui sont à la charge du gestionnaire. Comme il s’agit, vous l’avez bien compris, d’un investissement immobilier, vous avez des éléments de travaux que vous devez financer vous-même.

D’ailleurs, plusieurs articles de loi régissent ces différents évènements financiers de la vie financière des investissements bénéficiant de la fiscalité avantageuse du LMNP.

Les gestionnaires proposent des baux différents

Faire un bail commercial pour investir en résidence étudiante est primordial et les marchés qui vous permettent d’investir dans cette typologie d’actif sont structurés de telle manière que vous n’avez pas à vous charger de la rédaction du bail en question. Et pour cause, chaque gestionnaire propose, en fonction des résidences, des baux différents et qui varient d’autant plus d’un gestionnaire à l’autre.

Une fois le premier bail terminé, il est reconduit tacitement dans votre intérêt ainsi que dans celui du gestionnaire : le gestionnaire continue à profiter d’un actif qui lui permet d’exercer son activité et vous en tant qu’investisseur vous continuez à percevoir vos loyers.

Les résidences de services répondent à un besoin croissant. Si tous les secteurs (affaires, tourisme, étudiant, senior et Ehpad) ne se valent pas, les critéres d’investissement sont semblables (solidité du gestionnaire, qualité du bail commercial…). Dans le cas d’une résidence étudiante, l’investissement permet à la fois d’être sur un marché porteur en profitant d’une bonne rentabilité. En effet, le Crous (l’état) ne loge actuellement que 7 % des étudiants. Un grand nombre d’étudiants qui le peuvent sont prêts à payer un loyer genéralement plus élevé que le marché pour bénéficier de services et ainsi de profiter à plein de l’ambiance étudiante (soirée, entraide).

Comment investir en résidence étudiante?

Jusqu’à maintenant, il existait deux moyens d’investir en résidence étudiante.
Vous achetez une chambre dans une résidence gérée. Dans ce cas, vous signez concomitamment une acquisition immobilière (avec passage chez le notaire) et un bail commercial avec le gestionnaire. Vous êtes alors directement propriétaire d’une chambre, cependant votre locataire est le gestionnaire (d’où la signature d’un bail commercial et non d’un bail civil). Vous êtes donc certains de percevoir vos loyers pendant la durée du bail (sauf faillite du gestionnaire). De plus, vous bénéficiez de la fiscalité des revenus BIC  (LMNP ou LMP). Les principaux risques sont  la faillité du gestionnaire voire la renégociation du bail au terme (9 ou 12 ans) avec une éventuelle baisse des loyers.
Le deuxième moyen d’investir en résidence de services est de passer par l’intermédiaire d’une SCPI. Ici vous bénéficiez de la mutualisation du risque sur un grand nombre de résidences. De plus, le pouvoir de négociation d’un tel acteur est plus grand que celui d’un particulier. Enfin, si un des avantages de l’achat d’une chambre en résidence de service est l’absence de gestion des locataires, il peut rester certains points administratifs à traiter (taxe foncière, assemblée de copropriétaires) en cas d’achat de parts de SCPI, c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout.
En revanche, le gros point noir de l’achat de parts de SCPI spécialisées dans les résidences de services est que les loyers sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et ne bénéficient donc d’aucun avantage fiscal.

Les OPCI LMNP

La loi Macron permet une troisième forme d’investissement en résidence de service. En effet, un fonds collectif peut dorénavent permettre aux investisseurs de bénéficier du statut de LMNP. En conséquence, des OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont aujourd’hui lancés avec un montage qui permet à l’investisseur de bénéficier de l’amortissement comptable. Si ce produit est neuf et ne dispose donc pas d’historique, la perspective d’allier mutualisation, absence de gestion et fiscalité quasi nulle est particulièrement attractive. A delà des incertitudes liées à sa faible ancienneté, le gros point faible de cet investissement est que les OPCI (contrairement au SCPI) ne sont pas considérés comme un placement immobilier pur et ne peuvent donc  être acquis à crédit.

 

résidences de services

Investir dans l’immobilier de nos jours peut représenter un véritable défi : le bien en lui-même, trouver un locataire, pérennité des loyers, et bien évidemment la fiscalité… Et même en faisant une véritable analyse du marché, cela n’exclut pas les risques futurs. Alors comment les amoindrir et être plus serein dans son placement ?

Une des solutions s’avère être les résidences de services via le statut du loueur meublé non professionnel (id LMNP).

Principe et avantages des résidences de services

Investir en résidences de services signifie acquérir un bien physique dans une résidence gérée par une société de gestion et c’est avec cette dernière que le propriétaire va signer un bail, cette fois-ci, commercial, ce qui garantit donc les loyers puisque ce sera ce dernier qui sera le locataire, que l’appartement soit occupé ou non. De plus ce sera cette derrière qui s’occupera de la gestion et de la plupart des frais de telle manière qu’il ne restera à charge que la taxe foncière et des frais de syndic (ie 150 – 200€HT/an).

Fonctionnement du Loueur Meublé Non Professionnel

Avantage supplémentaire, avec de tels investissements, vous serez soumis au régime du LMNP (revenu BIC) qui permet :

  • de ne pas être redevable de la TVA (récupération de la TVA à l’achat)
  • d’effectuer un amortissement comptable de telle manière que les loyers sont nets fiscaux
  • ou (pour une résidence neuve) d’opter pour le régime Censi-Bouvard et donc de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans.

Il faudra cependant tenir une comptabilité, qui peut être faite, pour un comptable et si ce dernier fait partie d’un CGA, alors 2/3 du coût interviendra en réduction d’impôt.

Comment bien choisir son bien ?

Au-delà de ces avantages, nous restons sur de l’immobilier et donc la sélection à la base est primordiale, mais doit être adapté à ces résidences. La localisation reste une priorité et la résidence Melon District à Puteaux l’a très bien compris, à quelques pas de la Défense, cette résidence est idéalement située pour atteindre aussi bien les différentes écoles (Université Paris X), IESEG, ESSEC (campus Défense), EDC, ESCE… Mais aussi du plus grand Businesse District d’Europe pour un début d’activité ou des stages de longues durées. Le métro permettra en quelques minutes d’atteindre le centre de Paris ou le Tramway d’en faire le tour.

Les services proposés par la résidence ne manqueront pas d’attirer les étudiants : salle de jeux (jeux vidéos y compris), piscine, salle de travail, de révision, salle de sport et internet dans toutes la résidence… Les studios ne sont pas en reste avec une décoration moderne, fonctionnelle et bien évidemment une salle de bain par chambre.

Accompagné d’un bail commercial classique pour une résidence étudiante, il faudra tout de même se faire assister d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de le décortiquer et de vous aider dans l’analyse. 

De nos jours, pour aller chercher du rendement, il faut prendre de plus en plus de risques, et donc le plus souvent aller sur les marchés financiers. En effet, l’immobilier qui peut présenter un rendement de façade se retrouve rapidement avec une rentabilité au ras des pâquerettes une fois que l’on enlève les vacances locatives, les différentes charges, les travaux ou encore la fiscalité… Alors pourquoi ne pas investir en loueur meublé non professionnel et plus particulièrement en résidence étudiante ?

Pourquoi la résidence étudiante ?

Avec une résidence étudiante, vous avez un bien dont la cible est clairement affichée : étudiants et jeunes actifs. Ce sont donc des résidences avec des services adaptés : internet, salle de co-working, salle de restauration, service de nettoyage ou encore de linge. De plus, dans le cadre du loueur meublé non professionnel, plusieurs régimes sont possibles :

  • amortissable, ce qui permet d’avoir un bien dont les loyers sont nets fiscaux
  • Censi-Bouvard, qui permet d’avoir une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur 9 ans

Et dans les deux cas, une récupération de la TVA est possible. Si on ajoute à cela le fait que c’est la société de gestion qui s’occupe du bien, alors on se retrouve avec un investissement dont les loyers sont garantis avec peu de charges pour le propriétaire.

Comment choisir la bonne résidence ?

Reste tout de même à faire le bon choix. Pour cela, il vaut mieux privilégier une ville de plus de 100 000 habitants avec une forte dynamique étudiante. Toulouse, Montpellier, Bordeaux ou encore Aix-en-Provence sont d’excellents choix, mais on peut aussi se référer aux préférences des étudiants pour leurs études comme Nantes, Rennes, Strasbourg ou bien évidemment la région parisienne.

Pour sélectionner la bonne résidence, on étudiera d’un peu plus près la localisation, la proximité avec les transports, les commerces aux alentours, le nombre d’écoles dans un rayon de 20 minutes en transports.

Les points non négligeables sont le bail commercial que vous allez signer avec la société de gestion et la société de gestion elle-même, car ce sont ces derniers points qui feront que l’investissement se déroulera bien et qui permettra le moment venu, une revente rapide à un bon prix.

En conclusion

Il faut être prudent sur de nombreux points, c’est pour cela qu’il faut absolument se faire accompagner par un conseiller en gestion privée qui pourra de plus, vous donner accès au marché du VEFA . Cela peut être un atout supplémentaire (pour peu que l’on soit un peu patient), car on bénéficiera de la garantie biennale et décennale.

« La foncière Gecina » est un promoteur à part dans la promotion immobilière.

Historique du groupe

Créée en 1959, peu connu du grand public, ce promoteur drainait des fonds de plusieurs compagnies d’assurance pour faire l’acquisition d’immeubles résidentiels. Leader sur son marché, Gecina gère un patrimoine immobilier de 11,7 milliards d’euros dont 97% idéalement situés en Ile-de-France. Il se veut être un promoteur d’excellence tant dans la qualité du bâtiment que de la performance environnementale. Il possède d’ailleurs quelques adresses prestigieuses, place Vendôme et l’immeuble LVMH sur les Champs Élysées notamment. Gecina est une société d’investissement immobilière cotée sur le marché EURONEX.

Depuis 2007, ce promoteur s’est lancé dans la construction de résidences étudiantes dans tous les grandes villes de France, à proximité de pôles universitaires d’importance. Il a développé sa filiale immobilière CAMPUSEA qui exploite et gère l’ensemble de ses résidences étudiantes. L’ensemble représentera environ 5000 exploités à horizon 2017.

Qualité

CAMPUSEA se veut être un produit premium sur la qualité des logements mais aussi sur les services : salle Lounge avec mobilier design, salle de sport et fitness avec tous les équipements haut de gamme, chaque résidence est équipée d’une grande laverie toute équipée.

Les appartements

Ils vont du studio au T4 de 79 m2. Ils sont tous équipés d’un espace bureau, d’une cuisine avec réfrigérateur, table de cuisson et micro-ondes et une belle salle de douche.

Sécurité

C’est un point important, il y a un building manager à qui parler dans toutes les résidences. Et toutes les entrées et parties communes sont surveillées en permanence par un réseau ce caméra.

Services

Ils sont à la carte et vont de la blanchisserie en passant par le ménage sans oublier le petit dejeuner.

Ce qui fait la différence entre CAMPUSEA et d’autres promoteurs/gestionnaires, c’est que ce sont les seuls à intervenir dans les résidences. Tout est pensé et réalisé en interne sans faire appel à des intervenants extérieurs y compris pour la maintenance et les gros travaux.

Le marché des résidences est composé de trois acteurs : l’Etat (via le Crous), les sociétés privées et les associations.  Depuis la massification de l’enseignement supérieur dans les années 60, les Centres Régionaux des Œuvres Universitaires et Scolaires (CROUS)  ne répondent plus suffisamment à la demande. A l’heure actuelle, seul un peu plus de 7 % des étudiants y sont logés. Ce chiffre tombe même à 3 % au niveau national. A côté de l’Etat, il existe des acteurs privés (Réside études, Nexity Studéa …) et des acteurs associatifs tel Fac-Habitat

Le but de Fac-Habitat : faciliter le logement étudiant

Fac-Habitat est une association à but non lucratif qui gère des logements destinés à la fois aux  jeunes étudiants mais aussi, par sa filiale loc-habitat, aux jeunes de moins de 30 ans. Ces logements sont des studios ou des T2 qui bénéficient  d’un Chargé d’Entretien et de Maintenance logeant sur place. Créée en 1985, cette association a pour but de faciliter le logement étudiant avec une orientation logement social . Ces logements représentent  90 % de son parc et ont des loyers en moyenne 20 % moins élevés que les concurrents. FAC-HABITAT gère 70 résidences pour un total de près de 7000 logements, en Ile-de-France mais aussi dans de nombreuses villes de province (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice…).

Un nouveau partenariat pour adapter l’offre de logement

Fac-habitat a donc choisi d’orienter son offre vers les personnes en situation de handicap via ce partenariat avec Handivalise.

Son réseau de partenaires est une des grandes forces de Fac habitat. Ces partenariats sont d’abord avec les bailleurs sociaux. Le but est en effet d’aider et d’accompagner les locataires dans leurs démarches administratives, notamment les demande d’aides au logements: A. P. L. ( Aide Personnalisée au Logement ) et A. L. S. (Allocation de Logement Sociale).

Fac Habitat vient donc d’adopter un  nouveau partenariat avec Handivalise dans le but d’adapter son offre de logements aux problématiques de handicap. L’objectif d’Handivalise est d’aider les handicapés dans leurs déplacements. Il s’agit notamment de mettre les handicapés en relation avec des accompagnateurs de confiance. Leur deuxième but  est de sensibiliser sur la situation des personnes en situation de handicap afin de briser les tabous.

L’ investissement en chambre étudiante permet d’allier rendement locatif net attractif, tranquillité de gestion et secteur recherché. En effet alors que les résidences publiques (Crous) ne logent que 7 % des étudiants, le besoin en logements étudiants est insuffisamment pourvu. Bien qu’il s’agisse généralement  de biens à emplacements privilégiés, l’investissement en résidences étudiantes n’est pas un placement immobilier classique. Voici quelques conseils pour déterminer si ce placement est fait pour vous et comment bien investir.

Bénéficier à plein des avantages fiscaux

Pour combler le manque de logement universitaire, l’état accorde aux investisseurs le choix entre deux régimes fiscaux:

Pour les particuliers faiblement imposés (tranche marginale d’imposition de 14 %)  ayant la volonté de réduire leurs impôts, le régime Censi-Bouvard accorde une réduction d’impot égale à 11% du montant de l’investissement hors taxe en cas d’investissement dans une résidence étudiante neuve.

Que ce soit d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien, vous pouvez également opter pour le régime loueur meublé non professionnel (LMNP) amortissable. Ce régime vous permet d’amortir fiscalement le prix d’acquisition de la chambre. En d’autre termes vous passez fiscalement cette acquisition en charge sur une durée comprise entre 20 et 30 ans ce qui vous permet de neutraliser l’impact fiscal de vos loyers. Ce régime qui vous permet de gommer l’impot sur le revenu ainsi que la CSG/CRDS est très performant pour les hautes tranches fiscales (30 mais surtout 41 et  45 %).

Quelque soit le régime choisi, une donnée importante est que vous récupérez le montant de la TVA 3 à 9 mois après l’acquisition. Concrétement on peut considérer que vous payez le bien hors taxe.

Visez une rente de long terme

L’objectif du placement en résidence étudiante est d’obtenir un loyer attractif versé par le gestionnaire. Ainsi l’idée est de conserver ce bien sur une longue durée pour bénéficier de ce loyer. On parle d’investissement de rente. Dans la pratique, en cas de revente le rendement locatif est la principale donnée analysée par les investisseurs. Le prix de revente dépendra donc plus de l’évolution du montant de la rente (qui suit généralement l’inflation) que du gestionnaire.

Bien choisir son gestionnaire.

Un gestionnaire sérieux, solide et respectueux de ses investisseurs est la garantie d’obtenir un placement rentable dans la durée en toute tranquillité. S’assurer de la solidité financière et des antécédents du gestionnaire doit donc être une priorité pour tout investisseur.

L’emplacement: pas la priorité mais un critère non négligable

L’intérêt principal de ce placement est donc l’obtention d’une rente (et donc  la qualité du gestionnaire et du bail commercial).De plus,  Il faut être attentif à la localisation du bien qui est la clé de tout investissement immobilier ainsi qu’à  la gestion de la résidence étudiante , à la pérennité financière de la résidence. Cela est d’autant plus vrai dans le contexte actuel de regroupements universitaires.

Lire attentivement le bail.

Un des intérêts d’investir dans une résidence gérée est de supporter moins de charge que dans un investissement classique. La répartition des charges entre le bailleur (vous) et le preneur (le gestionnaire) est indiquée dans le bail commercial signé conjointement. C’est une des raisons pour lesquelles il faut être très attentif à ce document.

       

Investir en résidence étudiante : quelles villes choisir ?

Investir dans la pierre a toujours été le placement préféré des français pour sa sécurité. Cependant ces investissements, peuvent quand même présenter de nombreux risques, qu’ils soient locatifs, avec un locataire qui ne paye pas son loyer (s’ajoute à cela la trêve hivernale) ou bien tout simplement une vacance locative, ce qui n’arrêtera pas pour autant les charges et les mensualités du crédits. Ils peuvent être aussi financier avec des charges qui peuvent exploser d’un trimestre à l’autre, si il y a de gros travaux. N’oublions pas la gestion qui est primordial si on souhaite que son investissement soit un minimum rentable. L’investissement dans les résidences de services (étudiante, EHPAD, sénior, tourisme, affaires) permet de palier ces risques, d’autant plus si on opte pour le statut du loueur meublé non professionnel.

Investir en résidence étudiante ou en loi Pinel pour les petits budgets ?

Avec 2,5 millions d’étudiants chaque année, et moins de 200 000 logements au sein du CROUS ou bien de résidences étudiantes, on peut dire que le marché du logement étudiants en France est plutôt porteur…

Reste le logement chez les parents (pas toujours compatible avec un lieu d’étude supérieure en dehors de la zone géographique initiale, la co-location, le studio chez un particulier, ou encore la résidence étudiante offrant un certain nombre de services « communs » (cafétéria, billard, baby-foot…etc) et les avantages d’un meublé en fournissant les meubles et ustensiles indispensables au quotidien.

Il y a aujourd’hui plusieurs familles de résidences de services :

Investissement dans une résidence étudiante : un rendement attractif

  • Les résidences seniors
  • Les établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes
  • Les résidences d’affaires
  • Les résidences de tourisme
  • Les résidences étudiantes


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