Bail commercial résidence étudiante

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Bail commercial résidence étudiante

Le Bail Commercial en Résidence Etudiante

Un cadre juridique très avantageux pour le propriétaire

Le bail est le contrat de location signé entre les 2 parties que sont le propriétaire («bailleur») et le locataire («preneur»).

Lors d’un investissement en résidence étudiante, l’investisseur va bénéficier d’un bail commercial. Pour rappel, ce type de bail est un atout car il diffère du bail d’habitation traditionnel sur de nombreux points.

En effet, le bail d’habitation a une durée standard de 3 ans et le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois en général. De plus, la répartition des charges entre bailleur et preneur n’est pas toujours bien établie. Au final, c’est en général le propriétaire qui s’acquitte d’une bonne partie des charges d’entretien et de fonctionnement du bien. Dans la location d’un appartement classique, il est donc difficile pour le propriétaire d’avoir une vision sur le long terme…

Le bail commercial, de son côté, a une durée standard de 9 ans et le locataire ne peut d’ordinaire donner congé qu’à chaque échéance triennale, c’est pourquoi on parle d’un bail 3/6/9. De plus, un bail commercial est en général bien plus détaillé et exhaustif qu’un bail classique, afin de définir précisément le rôle de chacune des 2 parties dans la gestion du bien. Ceci a pour un but d’éviter tout litige potentiel durant tout le cycle de location du bien. A son échéance et à défaut de congé signifié dans les règles par le bailleur ou le preneur, le bail commercial se poursuit tacitement, c’est-à-dire qu’il continue dans les mêmes conditions.

Les spécificités du bail commercial résidence étudiante

En résidence étudiante, l’investisseur profite donc de tous les avantages du bail commercial, ce qui lui permet d’être mieux protégé et de se projeter dans la durée quant à son studio étudiant.

Mais cela ne s’arrête pas là et le bail commercial en résidence étudiante va encore plus loin, puisque sa durée de 9 ans est ferme : cela signifie que le locataire renonce à son droit de donner congé à l’issue de chaque période triennale. De plus, les charges usuelles d’entretien et de fonctionnement du bien sont toutes supportées par le preneur… Le bailleur se décharge donc de toute responsabilité quant à l’entretien et la gestion quotidienne du bien.

L’acquisition d’un studio en résidence étudiante représente ainsi un investissement «tranquille» !

Investir en toute sécurité avec la résidence étudiante

Une sécurité et une stabilité locative fortes

Si l’investisseur en résidence étudiante dispose d’un bail commercial, cela s’explique par le fait que son locataire n’est pas l’étudiant(e) qui va effectivement occuper sa studette. Heureusement, car la rotation étant bien entendu élevée sur ce type de bien (changement de locataire tous les ans, location effective sur une année scolaire et potentielle vacance du bien pendant l’été par exemple), percevoir des loyers réguliers tout au long des 12 mois de l’année ne serait alors pas aisée pour le bailleur !

Un des intérêts du bail commercial en résidence étudiante repose dans le fait que le bail est signé directement avec le gestionnaire de la résidence. Ce dernier loue chacun des studios de la résidence auprès des investisseurs puis fait son affaire personnelle de la sous-location à l’occupant final. Tout au long de son investissement, le propriétaire n’aura donc qu’un seul locataire, un unique interlocuteur : le gestionnaire de la résidence.

Le gestionnaire, pierre angulaire du bail commercial 

Par conséquent, le point n°1 à vérifier avant d’investir, c’est l’identité du gestionnaire  : qui est-il ? quel est son historique ? est-il solide financièrement ?

En choisissant un «bon» gestionnaire, l’acquéreur met toutes les chances de son côté  pour réussir son investissement car il minimise le risque de défaut de perception de ses loyers.

Par ailleurs, le gestionnaire ne se contente pas seulement de verser les loyers à son bailleur. Il est également le garant de la bonne gestion de la résidence et la maintiendra en bon état au fil des ans. Le propriétaire s’évite ainsi tous les aléas et les tracas  habituels d’un investissement locatif en habitation classique. Il bénéficie d’une stabilité optimale et d’une absence totale de gestion.

Le bail commercial, un atout sur le long terme

Évolution des loyers dans le temps

Dans le bail commercial figure le montant du loyer. Cette somme est généralement versée par le gestionnaire sur le compte du propriétaire à la fin de chaque trimestre comme il est prévu dans la législation des baux commerciaux. Néanmoins, par dérogation à cette règle, certains gestionnaires proposent un règlement mensuel des loyers. Les modalités de paiement des loyers sont inscrites dans le bail.

Par ailleurs, ce loyer initial n’est pas fixe et évolue dans le temps. Il est revalorisé chaque année en fonction de l’évolution d’un indice publié tous les trimestres par l’INSEE. Bien qu’il existe plusieurs indicateurs de ce type, celui utilisé généralement dans un bail commercial en résidence étudiante est l’«indice de référence des loyers» (IRL). Cet indice  varie principalement en fonction de l’inflation et permet donc au propriétaire de s’assurer un rendement «constant» dans le temps.

En fonction de ce qui est précisé dans le bail, la variation (à la hausse comme à la baisse) de l’IRL peut être répercutée à 100% ou partiellement sur le montant du loyer. On parle alors dans ce dernier cas de figure d’une indexation plafonnée du loyer.

Répartition des charges entre l’investisseur et le gestionnaire

Comme évoqué précédemment, le bail commercial en résidence étudiante propose une répartition très avantageuse des charges pour le bailleur. En effet, son preneur qui est donc le gestionnaire de la résidence, va supporter la quasi-totalité des dépenses liées au studio objet du bail et à la résidence en général.

Les 3 principaux postes de dépense que va conserver à sa charge l’investisseur sont les suivants :

–  la taxe foncière : comme dans tout bien immobilier, c’est le bailleur qui doit la règler. Son calcul étant notamment fonction de la surface du bien, la taxe foncière pour un studio étudiant ne dépasse généralement pas 80% d’un mois de loyer.

–  les gros travaux : les travaux à effectuer sur l’immeuble relevant de l’article 606 du Code Civil demeurent à la charge du bailleur. Il s’agit de travaux qui sont rarement à réaliser durant les 15 premières années de vie de la résidence (ravalement façade, réfection toiture…).

–  le renouvellement du mobilier : s’agissant d’une location meublée, le studio est tenu d’être équipé d’un mobilier comprenant notamment lit, chaise, bureau, réfrigérateur et plaques de cuisson. En cas d’usure «normale», c’est-à-dire du fait de l’ancienneté et ne relevant pas directement d’une dégradation de l’occupant de la studette, le mobilier doit être changé par le propriétaire. Parfois, dans le bail commercial est indiqué une clause limitant par exemple à une seule fois le renouvellement possible du mobilier dont doit s’acquitter le propriétaire durant la durée initiale du bail.

Les frais inhérents au bailleur relèvent donc de dépenses ponctuelles, voire exceptionnelles. Mais au quotidien, la «vie» de la résidence (services proposés, consommations énergétiques, assurances, travaux d’entretien,…) est assurée par le gestionnaire. Le propriétaire n’a donc pas à se soucier de tous ces «à côté» et il n’a pas besoin de constituer une trésorerie importante «au cas où».

Revente du studio en résidence étudiante

Si l’on souhaite revendre un studio étudiant, les 2 points à prendre en compte pour en fixer le prix sont avant tout l’emplacement du bien et le bail commercial signé avec le gestionnaire. Bien choisis au départ, ces 2 éléments rendront le bien attractif pour les futures repreneurs.

En effet, si la localisation géographique de la résidence est importante, le bail l’est tout autant. Car c’est au final ce document qui est garant de la bonne rentabilité de l’investissement.

En l’absence de congé, le bail commercial ne prend jamais fin et servira donc toujours de référence au futur acheteur du studio, de la même façon qu’il aura servi de base au premier acquéreur au moment de la livraison de la résidence étudiante.

Exemple de bail commercial en résidence étudiante

Afin de rendre plus concret l’ensemble des éléments vus précédemment, voici à titre indicatif un exemple de bail commercial en résidence étudiante. Attention : comme évoqué, le bail commercial peut varier d’une résidence à une autre, d’un gestionnaire à un autre, mais les principales conditions restent en général similaires.

Résidence Etudiante – bail commercial type