Acquisition en résidence étudiante par emprunt bancaire : faut-il mettre un apport ?

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Acquisition en résidence étudiante par emprunt bancaire : faut-il mettre un apport ?

Comme tout investissement immobilier, l’acquisition d’un appartement en résidence étudiante peut s’effectuer par emprunt bancaire ou pas. Dans le cas d’un non recours au financement bancaire, l’intérêt de mettre un apport dans l’opération va se discuter en fonction de plusieurs éléments…

Les caractéristiques de l’investissement en résidence étudiante

L’investissement en résidence étudiante relève du régime LMNP. Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, que ce soit par le biais d’une réduction impôt en investissant avec la loi fiscale Censi-Bouvard mais aussi via le statut LMNP classique.

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En investissement en LMNP classique vous bénéficierez de l’amortissement comptable du bien. La valeur du bien (bâti) sera amortie sur une durée de 25 ans, ce qui viendra directement diminuer voir annuler le bénéfice fiscal engendré par la paerception des loyers.

Dans le cas d’un investissement en résidence étudiante par emprunt bancaire, les intérêts qui découlent de cet emprunt seront déductibles des loyers.

Dans le cadre d’un investissement via la loi Censi-Bouvard, l’amortissement du bien sera remplacé par une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien. Cette réduction est étalée sur 9 ans et dans la limite de 300 000 € d’investissement sur l’année.

Financer son investissement en résidence étudiante par un emprunt

Comme pour toute acquisition immobilière, il est possible de réaliser un emprunt bancaire pour le financement de son appartement étudiant.

Le contexte actuel, avec des taux de crédit au plus bas, est tout à fait propice à un tel projet. En effet, il est, ces temps-ci, relativement facile d’aller chercher des taux intéressants, même sur des durées longues (18 à 25 ans). Cela va permettre de diminuer l’effort d’épargne mensuel de l’investisseur et maximiser l’effet de levier du crédit.

Maintenant si l’investisseur peut réaliser un apport et donc moins s’endetter, il est judicieux de faire cet apport seulement sous certaines conditions.

Il faut tout d’abord dissocier l’investissement en LMNP classique et l’investissement en LMNP censi-bouvard.

En LMNP classique, le montage de l’opération dépend avant tout du profil et des attentes de l’investisseur. Profil jeune avec objectif de préparation de retraite : préférez un emprunt sur le long terme sans apport, quitte à placer l’argent disponible dans un autre produit d’épargne et ainsi diversifier au maximum son patrimoine. Besoin de compléments de revenus rapidement : l’apport s’impose…

Pour ce qui est du LMNP Censi-Bouvard, le raisonnement est différent. Ce genre d’investissement est motivé principalement par la réduction fiscale et le fait de payer moins d’impôt en fin d’année. Dans ce cas l’apport n’est pas vraiment justifié car il fera perdre de la réduction d’impôt : en empruntant moins, on déduira moins d’intérêts et le bénéfice fiscal des loyers sera donc d’autant plus fort. Cela aura pour conséquence une réduction voire une annulation si on est dans une tranche d’imposition forte, de l’avantage fiscal du Bouvard.

Suivant les objectifs de l’investisseur, le montage du financement d’un projet d’investissement en résidence étudiante est donc à étudier soigneusement. Il n’y a pas UNE seule bonne solution, mais une multitude en fonction des investisseurs.

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